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【マイホームへの道】バランスシートで資産価値を考える#003

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マイホームの購入を検討していく中で「資産価値」としての考え方が、大事だということを知りました。また、資産価値は「バランスシート」で表すことで全体が見えるようです。ということで、今回は「資産価値」ついて考えてみたいと思います。

ヤマダソウイチロウ(@sou16ooo)です。本日もお読み頂きありがとうございます!

 

資産と負債について

人生の中で一番高い買い物と言われている「家」ですが、これは個人が持つ資産の中でも一番大きなものではないでしょうか。また、その大きな資産を「住宅ローン」として購入する場合がほとんどだと思います。

そして、「資産」と「負債(住宅ローン)」という関係から、「バランスシート」で考えると、全体的な状況が把握できることがわかりました。

家の価値をバランスシートで見る

例えば、5,000万円の家を購入したとします。その際に、頭金500万円用意して、残りの4,500万円はローンで組んだ場合の、バランスシートは下記のようになります。

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上記の価格は購入時のものなのですが、ご存知の通り不動産の価値は日々変わっていきます。プラスに変動した場合は良いのですが、マイナスに変動した場合はどうでしょうか。

家の価値が値下がりした場合

例えば10年後に家の価値が下がり3,000万円になったとします。当然住宅ローンは毎月支払っているため4,000万円まで減りました。この状況をバランスシートで考えると下記のような状態になります。

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住宅ローンが家の価値よりも大きくなってしまいました。これが「債務超過」といわれる状況です。ただし、この状況になったからといっても、すぐに破産するわけではありませんし、ローンを支払い続けている限りは全く問題のないことだといえます。

 

債務超過のリスク

マイホームの価値よりも、ローン残高が大きいと債務超過になるということがわかりました。債務超過の状態では、家を売りたい時に売ることができません。理由はローンを組んでいる間は、抵当権が銀行側にあるからです。

では、抵当権を外すにはどうしたらよいかというと、ローンの完済が条件となります。ですが、家を売ったとしても、ローン残高のほうが大きいため、借金が残ってしまいます。

差額である500万円を、現金で完済できれば問題ないのですが、現金を用意できない場合は売りたくても売れないという状態になります。

私は自営業のため、例えば急な業績の悪化でローンが払えなくなった時、債務超過の状態では家を売ることができないため、最悪の場合は「銀行差し押さえ」→「競売」となり破産してしまいます。。。

このような状況にならないためには、どうしたら良いのでしょうか。

資産価値の高い中古住宅に注目する

資産価値の高い物件が良いといっても、購入してから価格が値上がりするといった、都合の良い物件なんて、ほとんどないのが現実だと思っています。あったとしても、札幌市内で考えられるエリアでは、宮ヶ丘・堺川・伏見あたりの高級住宅地であり、なかなか空かないような所ぐらいだと思います。

私の現段階での知識では、新築住宅は購入した時点で、2〜3割程度の価値が落ちてしまうといわれています。ということは、中古住宅の購入に絞ることで、資産価値の高い物件を手に入れられる第一歩ではないかと考えています。

最低限、土地の価格は下落しない場所を選び、建物は築10〜20年のある程度価格が落ちた物件あたりが狙いめなのではないでしょうか。

だたし、気を付けなくてはいけないのが、資産価値ばかりにこだわり過ぎて、不便で住みにくい場所を選んでしまっては意味が無いということです。このあたりのバランスも考えながら、知識を身につけていきたと思いました。

 

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